当前，分化仍是楼市主旋律。

千万级豪宅成交火热，刚需市场内卷不断，拼价格、卷产品力成主流……

而面对这种分化，如何找准置业方向，成为摆在买家面前的一道选择题。

豪宅和刚需成交分化

千万级豪宅均价创近5年新高

这两年豪宅走出独立行情，成交套数和成交均价两个关键指数也在持续上升。

据中指院数据显示，今年1-11月佛山千万级豪宅成交697套（数据截止11月22日），比去年同期至少增加13套。

不仅成交量飙升，成交单价也已达到49498元/平，并创下佛山近五年新高，势头很猛！

就在上周，千灯湖两大旧改豪宅项目相继入市，创下首开即售罄的销售神话。其中招商华玺项目套均过千万。

豪宅市场一片火热，那刚需盘（以总价200万以下为例）的成交情况又是如何呢？

楼市君查阅中指院数据发现，今年以来，200万以下的刚需新房成交却累计成交31234套，占新房成交总数的61%，拿下半壁江山。

但对比千万级豪宅成交趋势，佛山刚需盘的成交韧性稍显不足，今年3月以来整体成交趋是有所下调。

值得一提的是，随着佛山豪宅供应占主流，市场的分化还将会愈演愈烈。

豪宅价值坚挺，注重圈层影响力

刚需不仅卷价格，还卷产品

实际上，这种分化的表现还体现在很多方面。

其一，区域的分化明显，豪宅集中在中心区，而刚需盘远离主城。

每一座城市的中心区都汇集了最核心的资源，往往是高端住宅的聚集地，价格也是天花板级别的存在。

像佛山千万级的豪宅基本集中在禅南顺三大中心区域，中指院的成交数据也印证了这一点。

今年以来，佛山千万级豪宅成交套数最多的板块为禅城石湾，南海桂城和顺德大良则紧随其后。

而200万以下的刚需盘则主要聚集在远离中心城区的偏远板块，置业热度相较于19年以前有所冷静。

其二，就价值方面而言，核心地段的千万豪宅一直较为坚挺，甚至越卖越起价；远郊刚需盘主打价格战，“以价换量”。

如位于三龙湾奇槎板块的鹏瑞三龙湾1号，自入市以来屡开屡爆，且成交价格也不断创新高。

而一些远郊板块的刚需项目，常年都有“一口价”促销方案，但成交并不尽人意。

｜奇槎航拍图| 佛山楼市发布 摄

其三，在对产品的定位和打磨上，豪宅与刚需盘也是完全不同的逻辑。

尤其是对于千万级豪宅买家来说，物质层面的追求早已不是必需品，精神层面的愉悦以及圈层效应，才值得一掷千金。

近两年佛山的豪宅市场供应井喷，各大房企也拿出了看家本领和最大的诚意。

高品质高规格的交付标准之外，还会为豪宅业主定制高定会所和“业主圈层会”，满足高端人士的品质需求。

｜保利天汇WE CLUB 会所

反观刚需产品，不仅价格内卷，还会疯狂卷产品力，把“空间魔法”玩到极致，直戳买家心理。

回归中心和产品力市场

分化催生置业新逻辑

可见，在市场分化的时代，买家对不同价值的房子，购买意愿也有了明显的变化。

如中心地段的核心物业，如豪宅项目，价格和价值都比较坚挺，不失为一种资产配置方式。

所以，对于豪宅买家来说，他们更青睐核心地段的高价值物业，越稀缺越有吸引力。

｜千灯湖实景图｜佛山楼市发布摄

而对刚需群体来说，他们更注重自住需求，有竞争力的产品和成熟的配套，相对更能触动他们的购买心理。

可见，无论是豪宅买家，还是刚需群体，都在回归中心，回归产品力。这也给当下分化的市场，提供了一个清晰的置业方向。

即在楼市分化的时代，挑选靠近中心板块的房产，就是最大的安全牌。

｜佛山城市实景图

｜佛山楼市发布 摄

放眼佛山市场，选择中心板块的房产，禅南顺三大中心城区是绕不开的存在。

如禅城祖庙板块的地铁双盘，东建明德城和朝安金茂悦，目前主推准现楼产品，总价一百多万就能在佛山安家，相当有诱惑力。

| 东建明德城实景

| 佛山楼市发布 摄

此外，同处于东平河畔的合景新鸿基泷景与三龙湾保利和颂，户型产品和周边配套都很给力，市场认可度较高。

再比如今年大热的桂城映月湖板块，不仅有覆盖全周期产品的映月湖保利天珺，还有国企项目越秀星汇瀚府，地段和产品都经得起考验。

当然，你向往大社区生活，三山的保利华侨城云禧和桂城中轴新入市的保利琅悦，都是不错的选择。

尤其是保利琅悦，国风新中式和超高使用率的户型设计，都很贴近人居需求，来戳视频感受一下：

而在大良板块，不仅是顺德的政治、经济文化中心，还有着得天独厚的生态资源，生活氛围十分舒适。

掌握一城资源的保利德胜天汇，产品类型选择丰富，入手门槛相对友好。

看完这么多板块项目，在楼市分化的市场环境下，该怎么买房你心里有底了吗？

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