“三箭齐发”后REITs助力房地产，行业基本面表现如何？

01  房地产行业融资“三箭”均已开弓，地方政府加快出台金融专项支持政策

今年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，恢复上市房企并购重组及配套融资、恢复上市房企再融资、完善房企境外市场上市政策、发挥REITs盘活房企存量资产、发挥私募股权投资基金作用后，房地产行业“三箭”均已开弓，信贷、债券、股权多层次的融资体系已畅通。地方政府方面，北京、深圳、重庆等城市纷纷出台金融支持专项政策，推动金融16条政策落地、落细、落实。

02 REITS试点范围拓展到长租房及商业不动产等领域，盘活房企存量资产

此外，有关部门也相继出台相关支持政策。其中，12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，关于走好中国特色的REITS市场发展之路提出：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这意味着金融机构将加大租赁、保障类住房的支持力度，为商业地产引入新的资金、为盘活房企存量经营性不动产提供长期资金支持，以推动房地产市场平稳健康发展。

03 房企纷纷加入定增行列，能否通过取决于市场对其剩余价值的认可

值得关注的是，自股权融资“开闸”后，有不少房企公布了定增计划。截至目前，据不完全统计，已有福星股份、世茂股份、北新路桥、华发股份、万科A、大名城、嘉凯城、新湖中宝、华夏幸福、天地源、金科股份、冠城大通、绿地控股、外高桥、中华企业、迪马股份等16家A股房企加入定增行列，募集资金的主要用途为完成“保交楼”任务、实现项目开发、补充流动资金及偿还负债等。这些房企中不乏爆雷的房企，他们的定增计划能否通过，要看对其剩余价值市场是否愿意买单，而如万科A等财务状况相对稳健的房企获得定增的可能性更大。

04 TOP20房企拿地总金额同比接近腰斩，入榜企业中民营企业少

房企拿地方面，2022年1-11月，拿地金额TOP20门槛显著下降，从2021年1-11月的307亿元下降至138亿元、降幅高达55.04%，榜首华润置地拿地金额819亿元，较去年同期榜首碧桂园的拿地金额大幅下降38.6%。2022年1-11月各房企拿地金额也总体出现下滑，拿地金额TOP20房企合计拿地6694亿元，较去年同期的13094亿元下滑48.8%、接近腰斩。

拿地企业性质方面，2022年1-11月全国性民营房企淡出拿地阵营，拿地金额前20强房企中民营企业减少，位列2021年1-11月拿地金额TOP20的新城控股、龙光集团、卓越集团等民营企业不再出现在2022年1-11月的拿地TOP20榜单中。

2022年大部分房企陷入流动性困境，叠加市场行情持续下行，拿地观望情绪严重，随之出现的是拿地金额大幅下滑，国企兜底拿地是2022年土地市场的最大特征，但要市场活跃民营企业参与必不可少。

05 随着各项稳经济、稳预期措施的出台与落地，房地产行业总体向好

另外，国家统计局近日发布的房地产开发投资与销售数据显示，2022年11月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅同时扩大，其中销售面积同比从下降23%进一步扩大到33%。而“保交楼”方面，在国家近期出台保交楼政策推动下取得了较为积极的效果，2022年11月房地产竣工面积环比增长60.8%。

今年11月份以来房地产行业融资端恢复供血，各项金融支持政策相继出台落地，信贷、债券、股权等多层次融资渠道实现畅通，对确保主体稳定起到了积极的作用。但在疫情等因素冲击下，居民购买意愿仍较低，楼市基本面仍较弱。目前疫情防控进入决胜关键阶段，且政府近期加大了各项稳经济、稳预期措施的出台与落地，房地产行业将总体向好。