[摘要] 2014年楼市持续调整，而对于北上广深等一线城市及热点二线城市，由于经济发达，居民购买力强，人口规模优势突出，且不断有人口流入，所以未来潜在住房需求仍很充足。
北京—从自住型商品房看北京刚需市场变化
自住型商品房概况。2014年以来，北京自住房项目陆续入市，受到广大刚需购房人群热捧，相比之下，中低端商品房项目的生存空间正在被压缩。2014年9月起，金隅汇景苑、恒大御景湾、保利首开·丽湾家园等自住房项目陆续开盘，引来众多刚需购房者，保利首开·丽湾家园配建的578套和恒大御景湾配建的1573套自住房开盘即基本售罄。
房价优势不言而喻。与商品房相比，自住房存在明显的价格优势。根据北京自住房相关规定，自住房的销售均价要比同地段同品质商品住房低30%，而以朝阳东坝区域为例，其出让地块时规定自住房售价不得超过2.2万/平米。而其周边的商品房项目，如首开常青藤、利锦府售价均在4-4.5万/平米左右。面对冲击，不少商品房项目选择降价或低价入市，如利锦府已由去年开盘4.9万/平米降至约4.49万/平米。但出于成本，特别是拿地成本限制，这些项目往往在产品定价上受限。因此，今后面对愈加激烈的产品竞争，住宅产品或将逐步向高端靠拢，而不少中低端产品或将被自住房占据。
自住房，想说爱你也不容易。对于购房者来说，自住房的出现对于市场预期的影响不言而喻。但总价高、首付难对于年轻的刚需一族来说仍是是大问题。笔者的几位朋友因为申请自住房而延长了购房计划，而其中一位则摇中了门头沟自住房长安一号，单价18000元/平米，后选购了50多平的一居，父母为其出首付，自己还房贷。可见承受自住型商品房也并非易事。
高瞻远瞩，整体预判。总体看，北京楼市长期受政策限制影响，大量潜在入市需求受到抑制，自住房的出现成为刚需群体的福音，可以有效缓解供需矛盾。同时，也预示着，商品房受到冲击后产品定位不得不转变，拿地成本的加大不得不将向高端产品转移，而自住房作为中低端产品将占据市场一席之地，刚需产品格局正在发生转变。
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